現在位置 : 議題 > 中國房價難調控的終極內幕 - (真相探討)
|
中國房價難調控的終極內幕
來源：BWChinese中文 作者：許一力 2013-03-02 這兩天，關於中國“新國五條”或者兩會前後對房地產調控出新組合政策，吵得沸沸揚揚。結合前一陣王石和任志強關於房價上漲或下跌的激辯，房地產成了大家討論最多的話題。 我們不禁要反思：中國房價為什麼往往調控越高。中國房價屢降不下來，並不是說調控完全失敗，而是大家首先對“調控”這個詞有誤解。 當然，這也是經濟的需要，過去中國發行了海量的貨幣，如果沒有房地產和金融虛擬市場來作為黑洞來吸收貨幣的話，大量的貨幣會進入消費品而過快推高物價，引起通脹。因此很難說是因為貨幣發行引起房地產價格的上漲，抑或是房地產上漲本身就是一種海量貨幣發行後抗通脹的需要。 中央所能做的往往是看到最近房價漲太快了，然後出台嚴厲的措施減少上漲速度或者小幅下跌回來，但總體房價還是要穩步上漲的。所以前一陣的王石和任志強關於房價上漲或下跌的爭辯其實並不矛盾，王石關於房價的下跌指的只是某一段短期的可能行為，任志強關於房價的繼續上漲則是更長期的一種行為。 關鍵的問題是具體為什麼房價總沒法準確按照中央政府的調控意願來呢?要回答這個問題，其實也不麻煩，我們將中國地產屢次調控不力的因素簡單分為兩個環節：地方政府以及地產商對購房者的剝削。 先來看第一環節：地方政府。 房地產項目審批環節之多、公章個數之多，最終鑄成了一條名副其實的利益鏈條。 這個利益鏈條的主要部分進入地方政府。比如2011年，全國徵收的房地產契稅、房產稅、土地使用稅、土地增值稅，合計7000億元，加上3.3萬億土地出讓金——總數大約是四萬億上下。 而全年的房地產銷售額不過5.9萬億，各種稅費便佔去了銷售額的六成以上，絕大部分進入了地方政府。這其中，還不包括房地產公司的營業稅、企業所得稅和二手房買賣的營業稅、個人所得稅。如果再加上辦事官員的貪污收費，中國房價超出70%的收益是由政府方面收入囊中的。這個論調一點都不誇張。 第二環節：地產商對購房者。 剛才我們說過，地方政府是房地產最大的受益方，這與我們通常意識中，地產商賺個盆滿缽滿的形象恐怕大有出入。那麼，如果房地產調控，一旦大面積降價，受到壓縮的必然是開發商手中的30%。 從這個角度來解釋，我們便很容易明白為什麼降房價這麼難了。地產商首先就不答應降價，他們是拿命來賭的，地產老闆每天被各個繁縟的環節折騰到白頭，如果開發一個樓盤，不通過剝削購房者實現賺大一筆的話，誰願意做這種生意? 那麼中國地產商是如何賺錢的呢? 中國房地產的第一層內力，來自於一個中國獨有的基本規則：只要你蓋好了房子，你就不愁賣不出去房子。 我們先來看一個奇特的邏輯怪圈。 一個投資者購買一個100萬的房子，首付20萬，貸款80萬。此後，他們自己左手倒右手(當然房主的名字不一樣)，因為自己倒手，他們可以將這個房價炒高到任何程度。假設此後這套房子炒高到200萬，首付40萬，貸款160萬。 當然，這樣的過程中，第一套房的貸款必須被提前還貸或者轉按揭，也就是他將第二套房的銷售款200萬提前還貸第一套房的80萬貸款，還剩下120萬。再扣去兩次用到的首付20萬和40萬，還剩下60萬。 大家一定要把這個邏輯看清楚了，在這樣的一個左手倒右手的過程中，最後的結果是不是很驚訝呢?這個投資者直接套到了60萬元錢，而房子依然還在自己手中，只是房子的貸款增加到160萬。但即使自己還不起貸款，房子被銀行收回去了，又有什麼關係呢，60萬還在自己手中啊。 人們肯定很奇怪這樣的邏輯怪圈怎麼實現的?關鍵點在於兩個：一是貸款銀行成了冤大頭。二是風險轉嫁給了後續購房者。比較配合的是，中國的銀行恰恰願意成為這個冤大頭。 當初一開發商老闆跟筆者講到這個循環規則時，比這個很驚訝!這個規則有點像是股市中莊家的倒手，更厲害的是，藉助了銀行的槓桿，這種倒手更能實現空手套白狼。 不幸的是，這種可怕的規則卻在中國的房地產市場中廣泛大規模運作，而且到目前為止沒有被普通投資者識破：中國的地產商在開盤之前，都會弄一個內部認購，超過一半以上的房子都被內部認購掉。這樣的過程其實就是開發商找人向銀行貸款買房，本質是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行。 只要產權一變換，銀行的錢就全進到開發商的腰包了。而真正想買房的老百姓，基本都告訴你全部賣掉了，製造“飢餓營銷”。然後過幾天告訴你說有人退房，把內部認購的房子高價轉移到老百姓手裡，鈔票再一次進入地產商的腰包。而老百姓還慶幸好不容易買到房子，殊不知自己成了高風險的接盤者。銀行更是成了冤大頭。 大家一定問，這樣的循環規則為什麼在國外比較難實現呢?最最關鍵的是國外地產商搞內部認購的難度很大，因為國外銀行不一定願意貸款給開發商找的那些內部認購的人。 而在中國，內部認購卻能輕鬆實現，為什麼?中國的地產商能與銀行內部人員出現大量的勾結串通，而銀行內部人員當然不是希望為銀行賺錢，換句話說或是中國的地產商在養著他們。而如果銀行成了冤大頭，虧損最後還是由老百姓買單。 這一切組成了中國地產商能夠剝削購房者的第一層內力：只要你蓋好了房子，你就不愁賣不出去房子。 中國地產商能夠剝削購房者的第二層內力是：只要你買到了地，你就不愁蓋不了房子。 不要以為一定要有大資金才能做地產商，中國地產商大部分一開始都是空手套白狼，關係比資金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府關係好，拿到了地，自然會有銀行自覺地爬過來放貸——誰都知道房地產行業油水大。甚至最嚴重的時候，政府賣地收取的土地轉讓金，都是以銀行貸款的形式交還，連這都不是開發商自掏腰包。 而其後，更是各種無中生有的好戲。因為咱們中國有預售制度，沒蓋好房子前開發商可以賣房提前拿到銷售款。就算是沒拿到銷售款，樓盤修建中的費用也可以由承包商墊付。 中央政府也確實想過要改變這種現狀，比如土地必須競標拍賣，土地出讓金要靠本金等等。儘管關係不再是房地產巨輪轉動的關鍵，資金是關鍵，然而，初期大環境下已經造出了數不盡的央企房地產業航母——到了這個階段，房地產行業已經過於巨大，任何修整邊幅式的改革，都已經無法再起到作用。 土地拍賣，在這些央企房地產航母進入之後，直接造成的便是地價的再創新高。無論什麼樣的高地價，這些央企都願意拍，因為地買到了，不愁蓋不了房，蓋了房，不愁賣不出去。 對此，政府也確實想要調控高地價。但要搞清楚的是，想調控地價的是中央政府，而對於地方政府來說，土地就是GDP，土地就是政績。 這一切都是基於：只要你拿到了地，你就不愁蓋不了房子。 中國地產商的第三層內力：地方政府對地產商的過度縱容或勾結。 大家有沒注意到，中國的地產商在蓋房子的時候，都是先註冊成立項目子公司來運作。當出現有大問題大麻煩的時候，子公司只是有限責任公司，與上方母公司無關。所以大家不要總被樓盤廣告迷惑：比如某某房產大公司銷售的某某樓盤，你以為有保障。你錯了，出問題的時候，你找的只能是這些大公司的項目子公司。如果子公司里的現金都被母公司取走了，甚至子公司都解散了，你連投訴的門都沒有。 在銷售完房子後，銷售款本該用來還銀行貸款吧，用來解壓土地和房子。實際上根本不是，地產商基本上拿著銷售款去拍另外的土地或者投入另外的項目去了。而要不要用來還這個項目的貸款，這就要看開發商的脾氣了。 絕大多數中國購房者都不知道，在購買房子的時候，他們的房子都是抵押狀態的，交房後需地產商解壓才能去辦房產證。而早期的購房合同中，地產商甚至都不需要在合同里提醒購房者的房子抵押狀態，直到近期政府才規定，如果是抵押狀態，地產商必須在合同中提醒標明。 中共政府所規定的只是合同標明，並沒有規定抵押狀態就不許銷售。絕大多數人買的任何房子其實都是抵押狀態，都是充滿風險的，而購房者則沉迷於覺得銷售很正規，售樓處很豪華，售樓小姐很專業。這一切都是表象。 基於以上的這兩層機制，中國房價要大幅回落或有較大的難度，穩步上行就是最好的結果。中國的公眾購房者，處在金字塔的最底端。降房價談何容易，中國要理順房地產價格，首先要解決的是地產商和地方政府的過度勾結，順便改善房產收入部分進入政府的現狀。其次是解決地產商和銀行或銀行內部人員的過度勾結。最後是降低對地產商的縱容，比如取消預售、地產資金監控等等。 中國房地產已經成為了僅靠單個政策難以馴服的怪物，必須依靠全面的政策出擊。 |
美國QE明年將溫和退場，專家說，可能把大陸房市打回原形。圖為山西太原一處在建樓盤。(2013-12-23)
房價炒作
|
|
(打房對策)
中共國務院：出售自有住房所得20%繳個稅 來源：中國政府網 國務院辦公廳 (公開發布) 2013年2月26日 充分發揮稅收政策的調節作用。稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。總結個人住房房產稅改革試點城市經驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費。稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。 國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知 國辦發〔2013〕17號 各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構： 2011年以來，各地區、各部門認真貫徹落實中央關於加強房地產市場調控的決策和部署，取得了積極成效。當前房地產市場調控仍處在關鍵時期，房價上漲預期增強，不同地區房地產市場出現分化。為繼續做好今年房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩健康發展，經國務院同意，現就有關問題通知如下： 一、完善穩定房價工作責任制 認真落實省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)，要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)價格控制目標，並於一季度向社會公布。各省級人民政府要更加註重區域差異，加強分類指導。對行政區域內住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市，應指導其增加住房及住房用地的有效供應，制定並公布年度新建商品住房價格控制目標;對存在住房供過於求等情況的城市，也應指導其採取有效措施保持市場穩定。要建立健全穩定房價工作的考核問責制度，加強對所轄城市的督查、考核和問責工作。國務院有關部門要加強對省級人民政府穩定房價工作的監督和檢查。對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責。 二、堅決抑制投機投資性購房 繼續嚴格執行商品住房限購措施。已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，要在嚴格執行《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發〔2011〕1號)基礎上，進一步完善現行住房限購措施。限購區域應覆蓋城市全部行政區域;限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房;購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同(認購)前;對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施;其他城市出現房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時採取限購等措施。各地區住房城鄉建設、公安、民政、稅務、人力資源社會保障等部門要建立分工明確、協調有序的審核工作機制。要嚴肅查處限購措施執行中的違法違規行為，對存在規避住房限購措施行為的項目，要責令房地產開發企業整改;購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同;對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，要責令其停業整頓，並嚴肅處理相關責任人;情節嚴重的，要追究當事人的法律責任。 繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。銀行業金融機構要進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴格執行第二套(及以上)住房信貸政策。要強化借款人資格審查，嚴格按規定調查家庭住房登記記錄和借款人徵信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。銀行業監管部門要加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查，對違反政策規定的，要及時制止、糾正。對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。 充分發揮稅收政策的調節作用。稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。總結個人住房房產稅改革試點城市經驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費。稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。 三、增加普通商品住房及用地供應 各地區要根據供需情況科學編製年度住房用地供應計劃，保持合理、穩定的住房用地供應規模。原則上2013年住房用地供應總量應不低於過去5年平均實際供應量。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區域中心城市，以及前兩年住房用地供應計劃完成率偏低的城市，要進一步增加年度住房用地供應總量，提高其占年度土地供應計劃的比例。加大土地市場信息公開力度，市、縣人民政府應於一季度公布年度住房用地供應計劃，穩定土地市場預期。各地區要繼續採取有效措施，完善土地出讓方式，嚴防高價地擾亂市場預期。各地區住房城鄉建設部門要提出商品住房項目的住宅建設套數、套型建築面積、設施條件、開竣工時間等要求，作為土地出讓的依據，並納入出讓合同。 各地區發展改革、國土資源、住房城鄉建設部門要建立中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴格落實開竣工申報制度，督促房地產開發企業嚴格按照合同約定建設施工，加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，儘快形成有效供應。對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構要在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。 四、加快保障性安居工程規劃建設 全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。各地區要抓緊把建設任務落實到項目和地塊，確保資金儘快到位，儘早開工建設。繼續抓好城市和國有工礦(含煤礦)、國有林區、墾區棚戶區改造，重點抓好資源型城市及獨立工礦區棚戶區改造;積極推進非成片棚戶區和危舊房改造，逐步開展城鎮舊住宅區綜合整治，穩步實施城中村改造。 強化規劃統籌，從城鎮化發展和改善居民住房條件等實際需要出發，把保障性安居工程建設和城市發展充分結合起來，在城市總體規劃和土地利用、住房建設等規劃中統籌安排保障性安居工程項目。要把好規劃設計關、施工質量關、建築材料關和竣工驗收關，落實工程質量責任，確保工程質量安全。要合理安排布局，改進戶型設計，方便保障對象的工作和生活。要加大配套基礎設施投入力度，做到配套設施與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用，確保竣工項目及早投入使用。 加強分配管理。要繼續探索創新保障性住房建設和管理機制，完善保障性住房申請家庭經濟狀況審核機制，嚴格准入退出，確保公平分配。加大保障性安居工程建設、分配和退出的信息公開力度。嚴肅查處擅自改變保障性安居工程用途、套型面積等違法違規行為。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障範圍。要加強小區運營管理，完善社區公共服務，優化居住環境。 五、加強市場監管和預期管理 2013年起，各地區要提高商品房預售門檻，從工程投資和形象進度、交付時限等方面強化商品房預售許可管理，引導房地產開發企業理性定價，穩步推進商品房預售制度改革。繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定，嚴格按照申報價格對外銷售。各地區要切實強化預售資金管理，完善監管制度;尚未實行預售資金監管的地區，要加快制定本地區商品房預售資金監管辦法。對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發預售許可證書。各地區要大力推進城鎮個人住房信息系統建設，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現聯網。 加強房地產企業信用管理，研究建立住房城鄉建設、發展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統計等部門聯動共享的信用管理系統，及時記錄、公布房地產企業的違法違規行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，有關部門要建立聯動機制，加大查處力度。國土資源部門要禁止其參加土地競買，銀行業金融機構不得發放新開發項目貸款，證券監管部門暫停批准其上市、再融資或重大資產重組，銀行業監管部門要禁止其通過信託計劃融資。稅務部門要強化土地增值稅的徵收管理工作，嚴格按照有關規定進行清算審核和稽查。住房城鄉建設、工商等部門要聯合開展對房屋中介市場的專項治理工作，整頓和規範市場秩序，嚴肅查處中介機構和經紀人員的違法違規行為。有關部門要加強房地產開發企業資本金管理，加大對資產負債情況的監測力度，有效防範風險。 各地區、各有關部門要加強市場監測和研究分析，及時主動發布商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威信息，正確解讀市場走勢和有關調控政策措施，引導社會輿論，穩定市場預期。要加強輿情監測，對涉及房地產市場的不實信息，要及時、主動澄清。對誘導購房者違反限購、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的企業、機構、媒體和個人，要進行嚴肅處理。 六、加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制 各有關部門要加強基礎性工作，加快研究提出完善住房供應體系、健全房地產市場運行和監管機制的工作思路和政策框架，推進房地產稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應機制，推進住宅產業化，促進房地產市場持續平穩健康發展。 |
房产税试点扩围遭误读疑暂停：住建部长只字未提 (2014-3-7)
|
