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中國消費者在美國現金收購房產，懂中文成中介標配
人民日報 駐美國記者 丁小希 2013年4月15日08:35 中國企業在美國開發房地產 強勁的購買力可能成為中國房地產開發商的“撒手鐧” 根據英國市場調查公司Dealogic的數據，中國企業或個人在海外房地產交易規模從2011年的5.47億美元猛增至2012年的18.6億美元。今年比較突出的一個變化是，美國房地產業的中國投資者正在從個人購房向房地產開發商轉變。目前萬通“中國中心”在紐約世貿中心的“新家”即將啟用，鑫苑置業在紐約威廉斯堡的住宅樓項目將在年內動工，剛剛收購美國第二大院線AMC娛樂控股公司的大連萬達集團，也在為投資美國房地產市場做功課。 懂中文成為不少紐約地產中介的“標配” 中國房地產開發商已經開始緊鑼密鼓地在美國市場佈局，其中在紐交所上市的鑫苑置業旗下的美國公司成功地搶占了紐約住宅項目的開發權，引起彭博社、《華爾街日報》等眾多媒體關注。據資料顯示，該公司已在紐約布魯克林區威廉斯堡以5420萬美元競得8547平方米土地，是中國房地產開發商第一次獨立在美國開發一個重要的住宅項目。 從出境旅游到奢侈品消費，中國在消費排行榜的位置備受海外商家關注。根據全美房地產經紀人協會發布的報告，2011年3月至2012年3月，海外投資者在美國購房金額總計820億美元，來自中國買家的投資超過90億美元，較2010年上漲了89% ，來自中國的買家已躋身為美國房地產的第二大投資群體。 強勁的購買力可能成為中國房地產開發商的“撒手鐧”。有分析人士稱，中國消費者在美國現金收購房產，對美國房地產復甦做出了相當重要的貢獻。現在懂中文或者粵語成了不少紐約房地產中介的“標配”，無論是租房、買房，還是商業地產都有中國買家的身影。 歐陽默先生是紐約顧問公司Rockwood的董事長，協助網易、百度[微博]、阿里巴巴[微博]、鑫苑置業等完成了多筆在美融資業務，並且是鑫苑此次在紐約威廉斯堡開發項目的商業顧問。他在接受本報記者採訪時說，美國的住宅項目是投資熱點，尤其是在華人聚集區或擁有優質學區的舊金山、紐約、洛杉磯等地，如果有40%以上出售給中國買家，項目就算成功了，而做到這一點並不困難。由中國房地產商開發的住宅，如果在住房規劃及環境設計上更符合中國人的使用習慣，並完善中式餐飲、休閒或購物等周邊設施，對當地華人存在一定的吸引力。 與當地商業團隊建立合作關係十分必要 美國房地產正在復蘇，但仍處於低谷。全美房地產經紀人協會最新數據顯示，今年2月，美國現有房屋銷售和價格仍保持在健康復蘇區間，已經連續12個月呈現同比上漲。紐約房地產經紀顧問王芸對記者說，相對美國其他地方，紐約的房價受到金融危機的衝擊相對較小，擁有哥倫比亞大學、紐約大學等一流學府以及世界金融中心華爾街，無論是投資移民、留學準備或商業投資都十分保值，可說是中國地產商投資的最佳選擇之一。 在鑫苑競標成功後，項目附近土地價格不斷攀升，不少美國公司也開始在周圍宣布開啟新項目。歐陽默先生表示，中國地產投資美國，不僅要採用“中國模式”，也要採用“美國模式”，並且需要平衡兩種模式。中國在美國房地產界擁有巨大機遇，目前美國房價仍處於較低時期，中國擁有20年的房地產開發經驗，立足這個市場的關鍵在於尋找擁有經驗和理解中國文化的美國團隊。 歐陽默說，對於房地產行業來說，如何以較低的價格，拿到一塊好的地皮，同時獲得稅收減免等優惠，需要顧及各層面的合作關係。在商界成功沒有標準化模式，但又有許多“本地化”模式可循。每個買家都希望拿到“尚未在市面上公開出售”的好交易，但事實上，許多單槍匹馬進入美國市場的中國投資者拿到的都是美國公司“挑剩下”的項目，所以與當地商業團隊建立合作關係十分必要。 資本運作是中國房地產企業進入外國市場的重要環節，歐陽默稱之為“華爾街風格的金融工程”。他說，中國企業需要學習利用債務融資等融資策略將利潤最大化，這不僅可以增加在美國的收益，還可以將經驗帶回中國和全球其他資本市場。 “接受法律監督和全面法律保護至關重要。”歐陽默說，中國企業“走出去”的每一步都要與當地的法律法規、商業習慣和文化相契合，這樣才能走得更穩、更遠。 |
中國消費者在美國現金收購房產
2009年來美的中國炒房團，對美國房價很滿意，但真正下手買的卻不多。 (記者楊青∕攝影)
2009年中國炒房團來美，雷大雨小
世界新聞網 記者王善言洛杉磯報導 May 11, 2010 2009年來美的中國炒房團，對美國房價很滿意，但真正下手買的卻不多。 記者 楊青∕攝影 (見圖) 有別於中資企業悄悄地在南加州展開收購商業地產，去年以個別投資者為成員、前來美國考察的中國炒房團，卻是「雷聲大、雨點小」。曾負責接待這類團體的地產經紀指出，當時許多人以為他們是「肥肉」，爭相卡位，但最後大部分人都未嘗到甜頭。 不願具名的經紀指出，當時確實有不少中國炒房團成員對南加州房市有興趣，但由於一路有媒體追逐，「誰敢說手上有大把現金、做出頭鳥，回去恐怕就被指名為貪官」，因此根本沒人敢大張旗鼓地置地購產。 另外，有些成員以對美國法規不熟，希望接待單位安排律師、會計師等諮詢，加上「外國人根本貸不到款」等因素，最後無疾而終。 但她相信，有些投石問路的成員一旦對南加州房市更有信心，有理由在本地置產，如果有子女前來美國讀書，仍有極高可能在本地置產，只是找誰經手，很難完全曝光。 |
美國房價走勢圖 (1890-2010) |
美國房價走勢圖 (1890-2010)
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中國購房大軍搶灘美國，全現金付款
來源：第一財經日報 Date: 2013-02-22 海外置產購業？這聽起來早已不再陌生。在中國房市“體溫”難測之際，已有越來越多的個人和房地產商選擇投資美國，尋求更多的發展機會。 去年9月，來自中國河南、2007年就在紐約上市的房地產商鑫苑置業以5420萬美元的價格購得位於紐約布魯克林威廉斯堡城區的一塊土地，用於該公司在美國進行的首個房地產開發項目。此項目是一幢擁有超過200個單元住戶的公寓大樓，開發面積約為4.7萬平方米，計劃投資約2億美元。 “美國的公司乃至當地開發商都非常青睞與中國房地產開發商合作。”鑫苑置業銷售總監張令青對《第一財經日報》表示，“中國開發商資金充裕、財力雄厚，並有很好的客戶基礎，對美國開發商來說是互利雙贏的好事。” 房市紅火 2012年無疑是中國對美投資創紀錄的一年。中國對美國企業的投資數額就達到65億美元，創下歷史最高紀錄。美國經濟正在緩慢復甦，當年危機時崩潰的房地產市場已經成為復甦的亮點。 評級機構標普公司2012年年底發布的報告顯示，美國大城市房價已經連續9個月上升，其中20個大城市在10月份房價同比上漲4.3%。美國房屋市場研究公司核心邏輯(CoreLogic)1月14日表示，2012年美國房價上漲7.5%，創6年來最大漲幅。同時，利率持續在歷史低位，投資房地產正逢其時。 股神巴菲特在2012年2月就曾經說過，如果實際操作沒問題，他要貸款買成千上萬的獨立屋，而且如果持有時間足夠長，房地產會比股票回報率更高。因預測房地產危機而一舉成名並且賺取40億美元的對沖基金經理保爾森(John Paulson)在今年1月也改變了自己對房地產的態度，他認為現在是購買房產的最好時機。 很多中國投資者顯然意識到了這一點。全美房地產經紀人協會的報告顯示，2011年海外投資者在美購房金額總計820億美元，其中中國買家以超過70億美元成為美國房地產第二大投資群體，僅次於加拿大。 在紐約，59街至79街、公園大道至第五大道之間是最豪華區域，起拍金額在300萬美元以上的房子，約有60%的競拍者是華人。而在曼哈頓下城，據一家不願透露公司名的房地產商統計，價位超過100萬美元的公寓住宅中，有超過200戶是中國買家。 席捲全美 中國投資者不僅在紐約掀起購房浪潮，佛羅里達州、加州也都遍布中國富豪的足跡。據加拿大媒體《多倫多星報》日前報道，加拿大多倫多市的佛州搜房公司工作人員稱：“最近我們的客戶為了訂航班而精疲力竭，有些中國投資者甚至不用親自前來便定了35套公寓。他們只是看看圖片就直接簽支票成交。” 佛羅里達州粉棕櫚地產創始人艾普利米安(Shant Epremian)對加拿大媒體表示：“我準備將銷售重點轉向亞洲，那裡的資金非常雄厚。買家都在尋找好的商機，也看到了佛州房市的低價促銷。” 富裕華人在海外購房往往果斷堅決，全現金付款，自然深得經紀人喜愛。 “中國買家的顯著特點是，果斷決定。”紐約房產經紀人戴爾[微博](Dale)對本報表示，“有的看五套房就拍板了，有的甚至只是看看房子的圖片便簽支票成交了。而美國買家，很多時候會看了一套又一套，有時要看上一兩年。” 對於中國買家的購房特點，許多美國經紀人也都瞭然於胸。“華人偏愛全新房，要有許多附加設施，也喜歡吉利數字的樓層，要能看見好的風景。同時非常看重風水。”戴爾說，在戶型上，獨立產權公寓、合作公寓、聯排別墅的銷售狀況都不錯。 國內房地產大佬也早就看好美國的奢華公寓。2009年，北京萬通地產(3.94,-0.05,-1.25%)股份有限公司就將目標鎖定在紐約地標建築——世貿中心一號樓，並成為其第一位商業租戶，打造“中國中心”，長期承租64層至69層約兩萬平方米的黃金樓層，月租金高達千萬美元。 世貿中心新址僅基礎設施就投資110億美元，是極具挑戰的商業不動產項目。萬通董事長馮侖在2012年哥倫比亞大學中國論壇上曾表示：“這樣的情況下，因為萬通的戰略不只做住宅，還做商務不動產，藉由這樣一個項目，我們真正了解到，在紐約怎麼樣來做商用不動產，理解到我們認為的美國模式。這些對萬通提升在本土的競爭能力都具有非常大的幫助。” 現在，“中國中心”的招商項目已經如火如荼地展開，接下來會有更多的中國企業進駐世貿中心。 潛在風險 另一方面，進軍美國的中國房地產商還是將很大部分的營銷面向國內市場。張令青在接受本報採訪時表示，鑫苑置業在紐約的項目將於2013年上半年動工，預計2014年底完工。今年夏季將會在北京、上海、廣州、深圳等中國一線城市率先啟動住房預售。粗略估計，該公寓樓的銷售總額約為2.5億~3.5億美元。但根據目前美國房市逐漸回暖的信號，預計建成後3~5年內，鑫苑置業在美國所有項目總銷售額有望突破10億美元。 “鑫苑的主要市場還是在中國。”張令青說，“現在我們很關注中國投資者喜歡居住的美國城市，如紐約、洛杉磯、舊金山和邁阿密等。我們會繼續在美國搜尋其他項目，並計劃將所建樓盤的40%左右賣給中國投資者。” 不過，在美國投資必須對當地的各種相關法律法規非常了解，才有可能生存和發展。馮侖就曾經在紐約的一次論壇上講過，當年租用世貿中心一號樓，各種文件已經超過一人多高的時候，事情就進行得差不多了。 鑫苑置業的不少員工都是美國人，尤其是美國項目的負責人幾乎都是在當地聘請的專員。他們訓練有素，且十分了解美國的法律、稅收制度、保險制度和貸款等要素，主要負責項目調研、土地估價、產權管理、合約簽訂、條款核實等。在進軍紐約市場之前，鑫苑置業已經在美國西海岸開拓了房產項目，並與美國第二大房地產開發商萊納房屋公司(Lennar)合作，打造豪華城市公寓項目。 不過，中美兩國房地產業的行規依然會有諸多不同，這給鑫苑置業帶來了不小的挑戰。在中國，房產商大多是“滾動式”開發，也就是依靠銀行貸款和預售收入來支撐項目建設，回款速度直接影響開發成本。回款速度越快，開發的資金成本也就越低，利潤空間就會加大。在這一過程中，開發商會將回款迅速投入到下一個開發項目，現金一直在不斷滾動。 然而在美國，政府為了保護房屋購買者的利益，開發商的預售收入在項目建設完成之前要放在銀行的託管賬戶，完工之前這筆現金不可以取出。開發商籌足購地款項後往往要委託產權保險公司進行產權審查，審查這塊地是否有糾紛，比如地役權、留置權、抵押、費用等等。紐約的土地往往都有上百年的歷史，很多賣家在賣地時根本說不清祖輩上幾代人是否有將土地抵押或是否有其他債務問題，如果中國投資者沒有仔細盤清債務就匆忙購買，很容易陷入被動。 “對於投資的每一步，我們都非常謹慎。”張令青說，“在前期，我們的很多合同要走兩輪。不僅要讓中國的法律顧問過目，以保護我們上市公司的利益，還要讓美國當地產權公司以及其他第三方專業工程和評估單位仔細審核，確定萬無一失後再簽字。務必將風險降至最低。” |
中国购房大军抢滩美国，全现金付款受欢迎 -- (漫画 王建明)
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加拿大 溫哥華 Vancouver, Canada.
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陸客炒樓如蝗蟲，溫哥華1/4公寓人去樓空
來源：好房News 胡智凱 報導 2013/03/22 15:49 中古時代歐洲人對東方黃種人入侵稱之為「黃禍」，指黃種人入侵就像蝗蟲過境一樣，什麼都不留下來；如今加拿大溫哥華對於陸客炒樓的行徑，恐也視之為「黃禍」。因為陸客把樓房炒高之後，只留下一大堆空屋，形同鬼城；讓當地人既買不起，又只能望著空屋興嘆。 加拿大溫哥華是陸客最愛的城市之一，但陸客一來，卻把當地房產一掃而空，讓當地年輕人根本買不起房，也因此令出手闊綽的陸客在當地的形象反而很差。（圖／GoogleMap） 中國改革開放後，越來越多人捧著錢財到國外置產，其中加拿大溫哥華就是陸客最愛的城市之一。但陸客一來，卻把當地房產一掃而空，房價也急遽升高，讓當地年輕人根本買不起房，也因此令出手闊綽的陸客在當地的形象反而很差。 據華夏經緯網報導，溫哥華在改選市長時，就有市議員跟市長候選人公開抨擊陸客的炒房行徑。溫哥華市議員及市長候選人Peter Ladner公開表示，鋻於溫哥華房地產價格飆升，政府應限制外國人，特別是中國人購買房子。「由於房價飆升，本地人已經大量遷出，同時阻止了新移民的進入。最後得到的，已經不是我們曾為之自豪的城市。」 沒錯，現在溫哥華已經不是當初那位候選人為之自豪的城市。中央社指出，溫哥華市西區的房屋交易，中國大陸人士占了8成，同時也對房價造成了影響；但由於中國大陸等外國投資人買房卻不住，溫哥華市目前竟有高達1/4公寓空置。 中央社也引述萊傑市場調查公司(Leger Marketing)去年9月所做的一項調查，發現19至33歲的溫哥華年輕人中，有3/4擔心自己永遠買不起一棟房子，他們目前只好以租屋做為短期解決方案。顯見溫哥華當地年輕人真的是已經淪落到「看著空房卻住不起」的窘境。 |
加拿大 溫哥華 唐人街 China Town
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