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[未來預測] 2013年中國房價必先漲而後「暴跌」
來源：博客 作者：劉忠良 Date: 2013-02-23 2011年中國房價形成溫和下跌趨勢，但2012年下半年中國房價逆轉，一直到近期仍顯示溫和上漲。雖然2013年開頭是房價上漲，但這只是迴光返照，意味著更大的下跌——因為這會促使中央政府採取更嚴厲更有效的房地產調控政策，讓房價跌的更慘! 溫家寶總理在2月20日的國務院常務會議中，研究部署了房地產市場調控工作，提出“新國五條”，包括完善穩定房價工作的責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地的供應、加快保障性安居工程規劃建設和加強市場監管等。上述政策中提到要擴大個人住房房產稅改革試點範圍，嚴格實施差別化住房信貸政策，以抑制投機購房。 中國房價泡沫嚴重，過於脫離普通民眾購買力。中國近年來的房價泡沫，三大因素功不可沒：一是由於國有土地壟斷制度，二是貨幣發行持續高速增長，三是保障房建設不足(可參見筆者新著《大國危途——民族興衰與人口政策再思考》)。這些都是中央政府可控的。在房價泡沫階段，房地產市場就像吹的很大的氣球一樣，是非常脆弱的，只要中央下定決心採取有效措施調控房價，2013年房地產泡沫破裂是非常容易的事。溫家寶總理能在任期結束前給房地產泡沫一刀，相信習近平總書記和李克強總理會對房價調控採取更有力度的措施，2013年房價大跌勢在必行。 筆者依然堅持認為：由於中國房價泡沫嚴重，此泡沫必然破裂，房價必有一大跌，大約在2013年左右開始;由於“80後”和城市化的買房支撐及中國經濟的較快發展，中國房價在近幾年不會跌到底部，或許在大跌後有小幅反彈;等到2025年左右或更早，由於購房年輕人口大幅減少，此時中國經濟增速已大為下跌，中國房地產將如日本一樣跌入底部;中國房價會2013-2015年左右和2025年左右形成兩次大跌，在後一次永不翻身，中國房價最終會呈現兩次階梯崩潰的局面;不要相信“以房養老”，已經購房準備“以房養老”的人盡量在2020年之前拋售房子。 根據這樣的預計，我的建議是：對於房地產投資者和房地產商，在2013年“兩會”前儘快售房，越快越好;對於準備購房者，建議2013年盡量不要買房。比如一套現價200萬的房子，如果房價下跌5%那就節約10萬，下跌10%就節約20萬，下跌20%就節約40萬，下跌50%就節約100萬(如在偏遠郊區和泡沫嚴重地區)!多等一兩年節約N個萬，你等不等?特別是，現在新房多在郊外，郊外房價下降空間最大，多等一兩年甚至有可能省去一半錢。 比如鄂爾多斯，鄂爾多斯新城康巴什在2010年樓市均價為10000元，在2011年高利貸危機之後，康巴什房價至2011年11月底暴跌至3000多元，下跌六七成。如果說鄂爾多斯缺乏人居住，那外來人口雲集的溫州呢?2011年8-12月溫州房價慢慢下跌了起來，到2012年初溫州房價基本跌去30%-40%，許多房子價格跌去50%。 鄂爾多斯房價大跌，鄂爾多斯完蛋了嗎?沒有，除非鄂爾多斯的煤礦挖完了。溫州房價大跌，溫州完蛋了嗎?沒有，溫州人照樣生活，只不過是晚接手的投機客和買房房貸者大倒霉了。 房價大跌是有可能的，比如20%-30%左右或嚴重地區40%-50%左右。房價大跌也沒有那麼可怕。既然官方說中國銀行業可以承受50%的房價大跌，那大跌20%-30%是不會有多大危害的。中國以國有大銀行為主體，房價大跌根本不會像某些人說的那麼可怕。 筆者在新著《大國危途——民族興衰與人口政策再思考》中指出，房價可怕的根本不是大跌，而是慢跌。在房價慢跌的情況下，房價仍較高，多數有住房需求的人仍買不起。購房出租的投資者而言，房地產投資仍缺乏意義。由於“買漲不買跌”的心裡，在房價慢跌的情況下，無論是真正的房屋需求者和房地產投資者，還是投機者，多數都不願出手買房。沒有人買房，誰來願意繼續建房?不繼續建房，那房地產的GDP、就業、稅收、土地出讓金哪裡來?還怎麼帶動相關的行業?所以房價慢跌危害最大。政府所做的不應該在房價下跌的情形下去救市，而應該更有力度更有效果的推進房地產調控，一次性的將房價暴跌至合理位置(好處見下面的分析)。 對於我認為2013年房價會大跌的觀點，有些人認為我不懂中國經濟。是的，中國經濟問題向來不僅僅是經濟問題，而是經濟規律加政治需要。但經濟規律終究是經濟規律，政府或者說一些地方政府是拗不過經濟規律的大腿的，地方官員也不會在中央要求把房價降低到合理水平的政策尺度下大越界。 有人問我，你知道房地產的後台老板是誰嗎?土地出讓金最高時(2010年)接近地方財政收入的7成，不少政府人員也直接是高房價獲益者，據此有人認為地方政府就是房地產的後台老板。 不過我不這樣認為，房地產的最終後台老板不是地方政府，而是中央。關於地方政府的財政收支問題，這最終還是中央政府的問題，因為地方政府如果無法償還，中央總要承擔一部分。土地出讓金收入佔地方財政收入比例過大，這跟中央與地方的收入項目分配相關，同樣在支持方面也是中央和地方的支出分配不同罷了。房價大跌，銀行壞賬增加，這主要在國有銀行，也是中央政府的問題。影響房價關鍵的土地政策，這主要也在中央要什麼養的土地政策。在高房價高物價高民生壓力及發展穩定方面與短暫房地產泡沫下的GDP增長、就業、財政收入，中央如何取捨，由此決定房價調控的力度與方式，這還是中央政府的問題。所以，中國房地產的最終後台老板是中央。 高房價對民生與經濟社會發展危害極大。房價高，地價高，房租、租金高，那經濟運行成本和居民生活成本必然高，危害經濟社會健康發展、創新和經濟的轉型升級。 比如街道兩旁的商店，房租高，商品價格被迫太高，同時利潤和員工工資受到擠壓，危害就業和民眾收入增長，降低內需，拉大貧富差距。同樣，租用寫字樓的創業者或創新者，由於房租成本高，必然危害創業和創新。商店或寫字樓後面的居民房，不是購房時價格高，就是租金高，提高民眾生活成本且危害內需。由於過多資金流向房地產，房地產過多透支消費購買力，則危害經濟的轉型升級。高房價的必然結果是高經濟運行成本、高創業創新成本、高生活成本、低就業、低收入、經濟低端化和貧富差距的持續擴大。 這時候，高房價的危害持續，同時高房價創造的利益卻大幅下滑，作為房地產的最終後台決策者，面對持續的高房價危害和民生抱怨，應該痛殺已經被榨乾利益的房地產泡沫，所以中央的房價調控力度只會越來越大。 實際上，對中國來說，房價最好是在短時間內完成暴跌見底，然後隨經濟發展和通貨膨脹慢慢反彈，這樣對中國最有利。此時，房價回到合理水平，購房能力提高，且害怕房價上升過多，會有更多的人去購房自住;居住價格降低，人們的住房面積擴大，無論是購房自住還是租房，都會選擇更大的面積，買房的和租房的需求雙上升;租房需求增加，投資房產成本降低，且沒有再下跌的風險，真正的房產投資者就可以買更多的房子出租;那些投機房地產的人，也即吃房地產價格差的人，由於房地產在價格底部只會升值，投機者會再次進入房地產;由於房價降低，經濟運行成本降低，生活壓力降低，有利於縮小貧富差距、拉動消費和經濟轉型升級。這個時候，非泡沫的實際房地產需求增加，建築業農民工保住了工作甚至更稀缺，鋼筋水泥也有了更多需求，經濟也獲得了轉型升級和進一步發展是機會(可參見筆者新著《大國危途——民族興衰與人口政策再思考》)。 對於新一屆政府，由於房地產泡沫的利益已經被榨乾，而高房價對經濟社會和發展穩定的危害持續存在或持續增加，調控力度只會更強。到2013年的“兩會”，由於中央換屆前的穩定訴求結束，“新官上任三把火”，為了表示對民生的重視，房價調控手段將更具火力。 對於新一屆政府，我相信會更努力調控房價，也相信會把房價調控的更好。習近平總書記在不到16歲時下鄉，從那時就和貧苦的農民一起生活過。相信有這樣的經歷，對中下層人民的利益會更照顧。比如他要求增加工人和農民代表的比例。對於對民生危害極大的高房價，估計習近平副主席更具有調控的決心。 李克強總理出身基層幹部家庭，北大經濟學博士畢業。對於高房價對民生和經濟的危害，我相信北大高材生總理更清楚。如何調控調控房價，如何讓房價降低，相信經濟學博士總理應該更有對策。現在李克強總理已經負責保障房建設，那今年“兩會”後，中央政府應該會更給力的解決民生住房問題，房價調控只會更強。 從政治方面看中國房價將在2013年有一大跌，從經濟形勢上看也更是如此。從土地制度來看，雖然國有土地壟斷制度雖然不會立即改變，但中央會通過某些變革減少對房地產的扭曲，以促使房價不過於扭曲。特別是房產稅的擴大，可以部分抵消由壟斷土地導致的房產稀缺所引發的房地產投機。 從貨幣供給來看，由貨幣膨脹帶來的房地產泡沫時期已經結束。中國外匯儲備從2000年底的1655.74億美元，快速增長到2011年底的3.181萬億美元，11年增長至原來的19.21倍，年均增長率高達30.82%。推動外匯占款從2000年底的14291.14億元上升到2011年底的253587.01億元，是同期中國狹義貨幣M1增量的1.01倍。但是，自2011年底，由外匯儲備推動的貨幣被動的高速增長已經結束。 雖然目前通貨膨脹有所抬頭，但新一屆中央政府很快就會採取政策。2012年第四季中國經濟已經開始結束下跌勢頭，經濟走出谷底，所以中央已經不會繼續放鬆貨幣政策了，接下來的可能是緊縮貨幣政策，因此房地產商別指望中央像2009年那樣大發貨幣導致房價大漲! 相信在2013年“兩會”後，保障房建設力度更大。有了保障房，尤其是廉租房，許多人可以選擇租房而不是買房，所謂的房價剛需就難以維持了。 或許還有傻乎乎的人，中國人口多，房價不會低。這純粹胡扯，筆者在《大國危途——民族興衰與人口政策再思考》中有詳盡分析。比如，中國農村也屬於人口多的中國，但農村高房價了嗎?荷蘭人口密度是我們的三四倍，人均耕地比中國少許多，但荷蘭為什麼沒高房價呢?歐美國家發展歷程長而慢，中小城市發展充分，人口沒有向少數城市過度集中。後來的東亞等國家發展快速且不均衡，高樓大廈、人口向少數城市過度集中，結果導致高房價和相對擁擠。比如北京，壟斷了許多全國資源，那全國年輕人不向北京跑嗎?為什麼年輕人要離開中小城市和農村?因為中小城市和農村實際上在無形中被拋棄了，中國高房價在很大程度上就是城鄉及大中小城市嚴重不平衡發展所造成的。 有人說中國城市化“80後”結婚買房會使高房價繼續持續下降。什麼是城市化?從人口上講就是農村人口進城而變成城市人，除了山西的煤老闆和浙江的農民企業家等少數人外，有多少農村人或者說農村的年輕人能買得起大城市這麼貴的房子?同樣，在年輕的“80後”中，有多少可以買得起這麼貴的房子?隨著觀念的改變、保障房的增加和租房供給的擴大，“80後”剛性需求在未來會逐步降低。或許到明年，房地產商應該換換心裡，“80後”不再是高房價的理由，應該是合理的價格把房子能賣給“80後”。否則，房地產商這麼多庫存的房子和房地產投機者手中那麼多房子，賣給誰啊?中老年人，還是少年兒童? 2012年清華大學政治經濟學研究中心、中國社科院社科文獻出版社、河南財經政法大學聯合發布的《房地產買賣行為與房地產政策》調查研究結果推算，我國城鎮房價收入比為12.07，一線城市房價收入比高達25.25。相比其他國際大城市，房價高到離譜。倫敦房價收入比6.9，首爾為7.7，紐約為7.9，悉尼為8.5。 2012年3月29日據經濟之聲《央廣財經評論》報道，全球知名的民意測驗諮詢公司蓋洛普發布的一項調查顯示，和過去相比，中國低收入群體的吃住條件有顯著的改善，但富人卻比過去更買不起房子。蓋洛普的調查說，最富有的中國人也存在“買房難”的問題，在這些佔中國人口五分之一的高收入人群中，同樣有14%的人說買不起房，而這個數字在2009年時只有6%。中國高房價是富人推動起來的，但富人的房地產購買力也因房價泡沫而大幅透支，泡沫難以為繼。 上述報告說明，中國房價過高，嚴重超過中國普通居民的收入水平，同時又說明高房價已經透支了富人的購買力，富人的下一步應該是拋售房產——富人人均3.3套房，在房價下跌或不具有投資價值的情況下，不拋出兩套房子就是等著被割肉!而對中國絕大多數居民來說，這樣的房價與他們購房不相干，因為他們根本沒有相應的購買力。在沒有相應購買力的情況下，無論是待進城的農民或待購房的“80後”再多，是支撐不起這樣的高房價的。所以中國房價必須降低到合理水平，才能消化掉房地產企業的海量庫存房和富人手中的多餘待售房產。 在2015年左右，中國房價大概會降低到比較合理的水平。經過價格下降，在消化一定房地產庫存和泡沫削去之後，政府也會支持購房以促進房地產的繼續發展。到2023年左右，中國會進入下一輪經濟的谷底。又由於城市化、“80後”的結婚買房和中國經濟的較快發展，房價不會跌到“白菜價”。所以在2015年至2023年左右，中國房價會維持在合理但又略偏高的位置。對於已經買房而準備“以房養老”的人，則建議在2020年之前拋出房產。 中國高房價在2013-2015年左右第一次大跌後，然後在2025年左右再由於購房年輕人口的迅速下滑和經濟因低生育率危機陷入“失去的十年”而導致房地產二次大跌，有些房產為此跌得一文不值，就像已經報廢的俄羅斯遠東小城鎮一樣。 自1990年後，中國總和生育率快速下滑，新生人口快速減少。中國近年來1.2左右的總和生育率，會使新生兒童每過一代(二三十年)減少45%，或者說年輕人口每過二三十年減少45%，這必然導致未來購房的年輕人口面臨崩潰式的長期減少。 據2010年人口普查資料，到2025年，中國25至29歲年齡段人口將比2015年下降41%，這決定中國的房地產等產業過剩危機不可避免。到2028年左右，第二次嬰兒潮人口大規模退休，而此時年輕勞動人口又急劇減少時，未城市化的農村年輕人口也將所剩無幾，此時中國經濟必然陷入長期的低迷。所以，在2020-2030之間，中國房價必然有第二次大跌，而且是一跌到底。當然，不同地方的房價下跌不同。由於年輕人口的快速減少，大城市和東部地區為了維持發展，且本身他們的吸引力就比較高，年輕人口會進一步向這些地區流動。與此同時，人口流出地區的房價將降得更低，尤其是農村空房就更不值錢了。 未來年輕人口和總人口的崩潰式減少，必然導致資產價值如房地產價值大幅縮水，甚至為此成為廢物，所以不能指望什麼“以房養老”，也別繼續持有多餘房子等待升值，趁過完春節，趕快賣掉多餘房子。 (以上為預測) |
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