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央視曝海南樓市投資客被套牢，低價拋房無人敢接
央視 CCTV  Date: 2013年1月16日 21:54　
樓市新觀察 -- 溫家寶：逐步建立住房交易保有環節房地產稅制
       15號，國務院總理溫家寶強調說，從中長期看，有兩項重大的稅制改革要認真研究。一項是改革房地產稅收制度，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環節的房地產稅制，促進房地產市場持續健康發展；另一項是完善有利於調節收入分配的稅收制度，增強財政在調節收入分配中的作用。
      這當中再次提到，逐步建立住房交易和保有環節的稅制，顯然是調控基調的延續。說到樓市啊，近來關於海南房地產泡沫或將破滅的話題引起了廣泛的關注。有報導援引一個統計數據稱，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發的房產合計潛在供應量約1億平方米，需要10年以上才能消化。但1月8日，海南省住建廳有關人士澄清說，目前海南樓市實際潛在供應總量約5000萬平方米，而非市場機構統計的上億平方米，海南房地產市場運行良好，並未存在崩盤及泡沫危機。那麼，這海南的樓市到底是有泡沫還是運行良好？我們記者特地到海南三亞做了實地調查。
      在海南三亞街頭，到處都可看到打出銷售標語的各類樓盤，“全海景大師級樣板配送百萬保時捷”“70萬起拎包入住三亞心”“總價56萬起新春入住海景房”等等。有“東方迪拜”之稱的鳳凰島曾被認為是海南樓市的標杆，高端戶型的價格曾達到過13萬一平米，這樣的價格不但在海南屬創紀錄，在全國也屬罕見。那麼現在的價格是多少呢？
      記者致電海南鳳凰島樓盤客服說，我想預約一下鳳凰島看房。對方說，不好意思今天下午預約滿了，改在明天吧。
      記者問：滿了？這麼火爆你們這？對方說，現在旺季人稍微多一些。
      記者問：均價多少錢一平方米？對方答：現在均價在八萬到八萬五之間，現在有九六折。
      雖然旺季看房的人挺多，但是如今的鳳凰島卻已是八萬五千元一平了。這是新房的價格，二手房的價格又怎樣呢？
      三亞某房屋中介客戶經理金先生說，(鳳凰島)投資回報率很低，高峰期到現在來說最起碼降了一半。記者問：看你們有沒有便宜一點的戶型。對方說，現在有個四萬三的，真的有一套。 附近的地產中介也介紹說，已經有業主低於購買價拋售鳳凰島房子，但沒人敢接手。
      三亞某房屋中介客戶經理金先生說，有位業主三天兩頭給我打電話叫我代推(三亞鳳凰島)那房子，價格又高，實話實說，賣不動的，買了以後很燙手的。
      在鳳凰島附近的地產中介記者了解到，目前已經有數套鳳凰島的房源在對外掛牌出售，一套鳳凰島22樓的70平米的豪裝無敵海景公寓，業主承諾包更名費，去除更名費後這套二手房單價每平方米5.8萬元。實際上，鳳凰島的今昔很可能只是冰山一角，了解海南樓市的業內人士說，從2009年下半年到2011年初在海南樓市高潮時進去的投資客，目前大多數人已深度套牢。
三亞開發商紛紛打折出貨
      從價格看，海南豪宅市場的降溫是非常明顯的，而投資客們之所以高位被套，恰恰是因為2010年1月份，海南開發國際旅遊島獲批，引發了市場大加想像，紛紛追加在這裡的投資。我們現在看到的就是2010年內地投資客蜂擁進入海南，搶購房子的場景。其結果我們已經看到了，作為海南樓市風向標的鳳凰島早已是今非昔比，那麼海南其它樓盤的銷售情況又如何呢？
      在海南三亞這家樓盤的入門處，記者看到，其2011年初、面積為56平米的簡裝房，已從99萬元降到了88萬元。龍頭企業万科在三亞也有兩個項目在售，今年一月也拿出八折的折扣銷售。万科三亞項目銷售人員說，像公寓的話，就一個小高層的話就兩萬塊錢的一個均價。
      記者問：那優惠活動呢？對方說，這是一個折扣價哦，我們現在打八折，大概是在那個兩萬三四左右。 記者繼續問：這個時候才開始做折扣的？對方說，因為我們現在是今年的話是剛剛開始，所以有一定的(折扣)，像去年的話我們都沒有出過折扣，去年年底就2012年底的時候，十二月份的話我們都不會有什麼活動有什麼折扣。
另一家三亞本地最大的地產公司，也意識到了市場的變化及時調整售價。
      海南鴻洲置業營銷總經理曹志剛說，這個國際旅遊島那個階段呢，樓市價格有一個暴漲，那個時候我們的產品價格呢，就像我們同區域的是到三萬七到四萬七之間，毛坯房均價，那麼經過這兩年的宏觀調控和，房地產市場的自我調控，現在我們基本上在原來的價格上呢，打到了六折到七折，就現在的產品基本上在兩萬五到三萬之間的，單價毛坯單價，那麼用這個價格出來以後呢基本上，泡沫被擠掉了。
      記者在三亞採訪時注意到，與兩年前海南熱炒旅遊島概念、滿大街都是內地買房者的景像比起來，眼下不僅看房的人少，能成交的人更少。開發商自己也在做最差的準備。
      海南鴻洲置業營銷總經理曹志剛說，目前價格可能還會進一步有一個往下的趨勢，但是量在放大，所以目前整體的趨勢是這麼一個趨勢。
      記者問：那這個價格有往下走的趨勢對於你們是不是也有很大壓力，我們已經提前降價了，就是我們根據目前的市場情況，和我們所處的地段情況，已經是把它做到底位了，那麼有些地段沒有我們這麼好的地段，
他可能會作出就是可能更大程度的降價。
     記者從當地一些開發商人士處了解到，在三亞、海口等地，都有一些樓盤從2010年至今都沒賣完，雖然價格一度上漲，但大多數已經回到起點，甚至跌破起始售價。
      途家海南分公司CEO 羅軍說，消費者越來越客觀越來越清晰了，所以說他們出手不像以前一樣，一看到海一激動就想買房子了，開發起來畢竟資金要滾起來，國家調控這麼多時間，然後購房者又成熟了，所以他在短期內必須要把這個房子出手出去，如果不出去的話呢，那麼對他的資金形成壓力。
不管存量有多少 新盤依舊沒完沒了
      這次海南樓市泡沫之爭，其焦點是，海南的存量房到底有多少？現有的存量房要多長時間才能消化掉？ 羅軍是海南一家房屋代理機構的負責人，近來正忙於代理開發商的存量房業務，據他掌握的數據，未來海南的存量房不下百萬套。如果每套房一百平米，總量就是一億平米。
      途家海南分公司CEO 羅軍說，海南去年算的(話)，五年內的新房次新房，沉澱在市場上的就說不管是賣出去的，還是在賣的，大概四十萬套，未來五年內的新房次新房，是六十萬套，所以說是有一百萬套，一百萬套房在市場上，可能現在數據隨著項目增加更多，可能越來越多了因為我們去年早些時候統計的，沒把去年拿地的開的(不確定)統計進去，肯定能超過一百萬套，所以這個量是非常恐怖的量。
      儘管如此，更多的新樓盤還在扎堆的推出。記者走訪了海南三亞的多家樓盤展示中心，其中一家居然同時有九個樓盤在售。中信地產銷售人員表示，有九個盤，就是今年在售的，在海南的整體的全部有九個。
      海南鴻洲置業營銷總經理曹志剛說，近期的像三亞上市的近期開盤產品，達到二十多個，就是供應量在短期內會有一個井噴，那麼一方面是因為海南島有一個淡季和旺季，旺季的銷售呢，是整個全年銷售最黃金時間，所以推盤的事件會集中在現在，第二個呢就是這個前期拿地的產品，目前仍在逐步推出，所以這個量呢整體放大。
      海南當地一家機構的數據顯示，截至去年12月，庫存量最少的三亞仍需要兩年消化庫存，海口則需要50個月左右，也就是六年才能消化。
三亞鳳凰島 房價暴跌成「荒島」每平米降價8萬
— 中國的「迪拜」變成荒島
來源：法新社   編譯：石濤    2013-02-25
       海南被稱為中國的“迪拜”：在隸屬於它的鳳凰島上矗立著一幢幢帆形摩天大樓，島的四周被熱帶海洋所包圍。這是一場空前的房地產繁榮的縮影。
      但是，鳳凰島上的房地產價格近幾個月來卻一落千丈，暴露出中國持續增長但有時顯得不平衡的經濟所隱藏的脆弱性。鳳凰島被海南旅遊部門宣傳為“當代世界第八大奇蹟”的“強有力競爭者”。但島上除了有幾名清潔人員外，顯得格外安靜，幾輛保時捷成為這裡還有人住的跡象之一。
     房地產中介稱，從事製造業的中國人一度爭搶這裡的豪宅，但隨著全球經濟低迷導致利潤下降，很多房主急著將這裡的房子脫手以籌集資金償還貸款。房地產代理人孫哲(音)說，鳳凰島上的新房價格在2010年時達到每平方米15萬元，但現在只有7萬元。
     由於投資選擇有限且國有銀行利息低，中國商人多年來把房屋作為保值工具，在經濟不錯的時候把房價推高，但也種下了在不景氣時期崩盤的隱患。
     2008年中共政府實施經濟刺激計劃後，海南經歷中國最大幅度的房價上漲。由於房價在一年之內漲幅超過50%，很多急於買房的人帶著帳篷在街道上排隊。但自那之後，收緊貸款和限制多套房的政策打擊了海南的房價。作為賣力不討好的售樓人員，楊瓊(音)嘆息道：“在政府限購政策出台前，像這樣的樓盤我們5個月就能賣完。”  (作者湯姆·漢考克，陳一譯) 環球網

      德國之聲/這裡曾被稱為中國的"迪拜"：熱帶海域的一座人造島嶼上樹立起一幢幢風帆造型的摩天大樓。史無前例的房地產熱潮讓中國各大城市的天際線發生巨變，而海南鳳凰島就是這一進程的真實寫照。
      不過，這座位於海濱度假城市三亞附近的小島近幾個月卻遭遇了危機，房產價格持續下滑，恰恰反映出中國分布極不平均的經濟增長盛景之下隱藏的脆弱。
      當地旅遊局官員聲稱，島上正在修建的一座"七星級賓館"是"世界第八大奇蹟"的有力競爭者。但除了身穿橙色背心的寥寥無幾的清潔人員之外，小島一片死寂。空蕩蕩的游泳池中倒映著幾座嶄新的白色塔狀建築，只有門口停放的一串保時捷跑車才讓人嗅出這裡的一點"人味"。
 危機來襲富人脫手房產
      來自製造業的商家巨賈們曾經對這裡的奢華住宅傾心不已，但房地產中介表示，由於全球經濟衰退造成利潤下滑，許多房東需要將資產出手，以套取現金償還商業貸款。當地房產中介商孫哲(音)對法新社表示，2010年，鳳凰島上的房價曾經一度達到令人咂舌的每平米15萬元人民幣，而現在"我剛剛還接到一個商人的電話，他急於出售房子"，孫哲一邊駕駛著高爾夫球場電動車開往那片具有未來主義色彩的房產園區，一邊不無炫耀地晃著自己的手機說道。"不管是玩具業還是成衣業，出口市場的情況都很糟糕……房產主們急需資金，因此希望馬上能夠把房子賣掉"，他繼續說道，"他們真的感覺到金融危機的影響了。"
      根據官方數字，去年中國出口增長率接近8%，但其中對歐洲出口卻減少了將近4%，其主要原因是歐洲深陷債務危機和經濟蕭條。
      與此同時，中國工資成本上升意味著成衣、玩具和其他低端商品的製造商們邊際利潤下滑，而其他新興經濟體則成為了世界上新一代的"廉價商品工廠"。
      中國商人們多年來都缺乏投資渠道，而國有銀行的儲蓄回報率又低得可憐，因此他們只能把房產當作保值工具，從而推動房價上漲，其漲幅甚至超過了經濟形勢較好的年份，但同時也埋下了隱患。
房產熱究竟是否會過去呢？
       "中國曾出現信貸潮……如果民眾用房產囤積現金，(通過貸款)他們就有更多的錢"，清華大學教授查諾維克(Patrick Chanovec)對法新社表示，"在某一時刻，他們希望取出錢，那時你會發現，是否真有人願意支付那麼高的價錢。"
 態度曖昧的"限購令"
      2008年中共政府宣布投入巨額信貸資金刺激經濟滯後，鳳凰島所屬的海南省房價上漲幅度屬於全國之最。
      急不可待的買主在道路兩旁搭設帳篷等待買樓。一年之內，那裡的房價上漲超過50%。但是此後政府收緊了發放貸款的條件，限制購買多套住房曾讓異地買房的吸引力有所下降，但大城市的房價在最近幾個月里依然出現連續上漲。
      房地產是中國經濟的一大支柱，佔去年國民生產總值近14%，並支撐著規模龐大的建築相關產業，這使得政策制定者極力避免房產泡沫破裂的情況出現。但與此同時，買不起一套住房的普通中國人多年來對房價高漲怨氣衝天。
      官方媒體最近幾周連續報道了"房姐""房哥"等腐敗官員購買房產的報道，其中一名警察使用偽造的身份證明購買了至少192處房產，這更讓民眾怒火中燒。
      據稱，海南的熱帶海岸地區成為"有關係"的官員熱衷買樓的地方，但地產中介並不認為這些官員現在擔心房產市場崩潰而急於賣房。
      這些中介機構表示，官員僅占海南房產業主的20%。此外，他們也對任何新的調控措施是否會確實得到實施表示懷疑。一名中介表示，"有關係的人總是能被網開一面"。
      這也顯示出中國當權者必須在各個互相爭鬥的利益團體中小心平衡，舉步維艱，有時甚至將面臨難以預見的政策後果。
      在海南的另一邊有一處名為海景吉祥花園的開發項目，海岸邊的別墅停靠著小船，只有通過人工河才能抵達。那裡甚至還有一個藏書十萬冊的私家圖書館。但去年一年，這裡每平米12000元的房價已經跌掉了三分之一。一名售樓小姐沒好氣地表示，"在政府公布限購令之前，我們的項目五個月就可以賣光"。