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資金大量流入美國房地產業"買下美國"潮湧再現?
 來源：時代周報   張子宇   2012年06月21日07:05 
    從紐約的高層豪華公寓，到南加州帶泳池和地下室的大別墅，不斷成為中國人名下的財產。來自中國的現金流正洶湧流入美國，拉動著美國房地產業的複蘇。
    據全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors，NAR)的數據，2010年外國人共在美國購買了價值820億美元的房產，比2009年的660億美元有了大幅提升。從2011年3月-2012年3月，外國人共投入825億美元購買美國房產，比前一年度同期增長24%。與此同時，外國人購買的房產金額占美國房屋銷售總金額的8.9%。在所有外國買主當中，55%來自以下五個國家：加拿大、中國、墨西哥、印度和英國。其中，加拿大買家佔外國人在美買房金額的24%，排在首位。中國買家則以佔11%的比例位居第二。
    和以往只是買豪宅或者別墅不同，中國人在美的購房目標越來越轉向商業住宅，包括許多寫字樓和酒店。經歷過上世紀80年代以後日本在美收購潮的人對此不會感到陌生。  “到新大陸去，掏出現金和支票，就會有一個夢。”對於一些中國人來說，這正日趨清晰。
 熱門地方只認現金
      深圳的周女士最近正在為一件事煩惱。那就是她關注了很久的美國房地產市場突然火爆起來。 “我有好幾個QQ群，都是關於美國投資買房或者移民的。最近大家​​全都在討論這個。新狀況是，很多熱門地方必須拿出現金才能買了。”她告訴時代周報記者。
      之所以如此是因為不少中國人在美國也是採取貸款買房。根據美國法律，外國人只要符合信用條件都可以申請貸款買房的，一般只需要到美國銀行開個戶。這幾年中國買家湧入，一些華資銀行甚至不需要中國人在美國開戶，只要檢查一下國內的信用狀況就可以了。不過美國放款速度要3-6個月，遠慢於中國，導致了最近只收現金的狀況。
      週女士的朋友裡，投資美國的熱情日趨高漲。 “現在平均感覺，房價比去年漲了兩到三成，可能一個是美國經濟被看好，然後和美國比加拿大房價和物價都高。另外移民政策方面，加拿大和澳洲都收緊了。”
       移民，往往被認為是買房一大誘因。不過這也並不完全，因為有沒有美國綠卡都可買房，但是反過來美國不會用綠卡來回報購房者。目前最流行的投資移民方式依然是拿50萬美金投資到一個企業裡，風險自負，保證至少僱傭10個人，2年後可以申請永久綠卡。相比之下，原來加拿大需要​​12萬加元，所以美國沒有吸引力。但現在加拿大漲成40萬，美國的競爭力又出來了。
      2011年，中國人佔據EB-5(美國職業移民第五類優先類別，其實就是投資移民)申請者的78%，在2007年這個數字還只有35%。根據2011年胡潤財富報告，中國有96萬千萬富豪，他們中的超過半數都有海外置業或移民的傾向。
     美國的政治家們也希望利用這些財富振興美國經濟。紐約州的參議員查爾斯·舒默(CharlesSchumer)和猶他州的參議員麥克·李(MikeLee)將會提交一項法案，允許那些在美國投資50萬的人獲得3年的簽證。買一棟價值25萬美元的新住房也可以獲得這項優惠，不過要在美國每年住滿180天並且納稅。  很多人不會對舒默陌生，他似乎總被冠以“反華政客”。但即使是他，也知道中國現金對當今美國的重要。
房市火熱領先經濟復甦
    美國的經濟形勢談不上特別明朗，其非農業人口失業率在連續兩個月下降以後又有輕微回升0.1%，達到8.2%。美國財長蓋特納6月13日稱，美國2%的經濟增長率不足以降低失業率，要治愈受損的經濟美國還有很長的路要走。
      著名美國問題研究者，復旦大學美國研究中心主任沈丁立接受時代周報採訪時表示：“美國的經濟現在看起來是一個回暖的狀態，包括就業在內的各方面都有一個提高。總體來說情況是在改善，但是我不能說美國經濟已經度過了最差的時候，因為很多結構性的問題仍然沒有解決。”
      現在看起來，房地產的回溫速度遠快於美國其他的經濟指數，相比於製造業之類，在地產領域中國人明顯受到了熱烈的歡迎。
      在2000年以後，美國經歷了一個龐大的房地產泡沫期，這個巨大的泡沫構成了美國金融危機以前經濟泡沫的主要特徵。很多經濟學家認為，在經歷了互聯網泡沫以後，大量資金流向房地產業，是泡沫的主要因素。這甚至可以反映到那個時期的文化里，比如在熱播劇《絕望的主婦》裡，常可以聽到主人公感嘆自己為什麼不去做房地產。
      2007年美國房價到達了歷史最巔峰，當時全國平均一棟新房的平均售價達到了32萬美元，幾乎是1963年的15倍。以至於英國《經濟學人》雜誌稱其為歷史上最大的一次房地產泡沫。然後開始一路下跌，2008年的12月30日，美國的凱斯—希勒房價指數(Case–Shillerindex)錄得了其歷史最大跌幅。在2012年初，美國房價到了一個新的低谷。
    對於美國房地產業的複蘇，除了來自外國的買家外。 2009年出台的《復甦與再投資法案》(American Recovery and Reinvestment Act of 2009)功不可沒。根據該法案，首次買房者在當年12月1日前進行購房，退稅金額提高至8000美元，後來這一政策延續至2010年11月底。
     “這個政策的刺激作用非常大，一年可以省幾千美元。比如在比鄰紐約的新澤西州，一棟30萬美元的房子，有可能一年的地產稅高達7000美元。所以新房子不用交地產稅，非常優惠。如果是生平第一次買房子，最多可以減8000美金的稅。”曾在美國紐約工作的金融從業者陶陶告訴時代周報記者。
     美國需要徵收房產稅，而且每個州不一樣。加州是1.1%-1.2%，有的州到3%，其他還有各種稅費。所以傳統來說美國人投資並不愛買房。喜歡炒房的，除傳統對土地有迷戀的中國人，還有韓國人、猶太人、墨西哥人等。
    目前房價的暴漲還由於過往數年，由於經濟不景氣，美國的利率處於極低的水平。從2000年開始到2005年房價的保障上漲就由於當時利率極低，而且當時經濟增速很快。在這個情況之下，房價就快速上漲，而買房子都是賺錢的。  此外，美元貶值和人民幣升值，也讓中國買家在美國有更多的底氣。
中國人改變美國房地產業
    毫無疑問，那些經濟發達、氣候舒適，比鄰大城市、名校或者金融高科技中心的區域一直都是受歡迎的。現在的新特徵是，中國人聚集的地方。華人不斷買下一條又一條街。很多中國人會發現，很短的時間裡，鄰居都成了同胞，甚至房地產中介的工作人員都換成了中國人。
    中國人的美國置業熱，也催生了中介產業的火爆。很多人買了房卻並不會專門住在美國。那些房就會有專門的房地產中介來打理，包括出租、維護等，中介會收取一定費用。
    眾所周知，美國的人力成本非常貴，純投資的話，只能請別人打理。常看美劇的人，肯定會對美國人各種“自力更生”印象深刻，其包括自己修剪草坪、鏟雪、修電器水管、補房頂、刷油漆等。如果僱人來做是一筆不小的支出。
      “在美國買房子便宜，養房子貴。房子要定期翻修。你看到很破的房子都是家裡很窮的。而且草坪之類必須要定期清理、冬天要鏟雪，這些都不是自願的。我的房東曾忘記清理草坪，結果市政府就給罰單了。”陶陶說。
      不只在美中國人，很多美國人也早就嗅到了商機。比如密歇根州商人史蒂芬·勞森(StevenLawson)，是房地產中介公司WindhamRealtyGroup的CEO，早在2008年就把公司開到了上海去，現在自己本人乾脆都住在中國。
      勞森認為：“過去一兩年，60%的中國購房者都是為了孩子的教育，所以波士頓(波士頓大學、哈佛大學都在這裡)這種地方房子就受到特別的青睞。投資者的比例會隨著美國經濟的回暖穩步增加。”
      勞森經常領著中國看房團到美國，從紐約、新澤西、佛羅里達到拉斯維加斯、洛杉磯和舊金山，幾乎遍布了美國所有的購房熱點地帶，當然也包括旅遊和打高爾夫球。 “很多我的客戶在英國和新加坡都有房產，現在他們也對在美國置業有濃厚的興趣。”勞森說。
      關於中介，週女士覺得美國的房地產中介執照並不好拿，因為法律健全，所以一般對中介倒是信任的。
投資的誘惑
     房市火熱的另一個因素是誘人的出租回報率。金融危機後，許多美國人因為還不起房貸導致房子被收回去，所以只能租房。另外，如果中國人肯把房子租給非裔、墨西哥人的話，回報率更高。在這些相對經濟條件不好的少數族裔聚居區，回報率可以有10個點以上。 “所謂10個點，就是20萬買房，一個月租金達2000元。在美國，房子只要捨得出租，回報率還是很高的，一般5%是有的。在中國是很低的，能有2-3%就很好了。”週女士解釋。
     陶陶認為：“美國房產回報率非常不錯。紐約布魯克林區的一個房間，兩室一廳，算起來大概70-80平方米，一個月租金要1000多美元。買下來也就10萬-20萬美金。如果又能把地產稅免了，20年就可以收回成本。”
     “我要是有錢，就乾脆什麼都不干，買3套房子，租出去，那日子也很好了。”陶陶感慨。
     當然，在美國當房東也並不是那麼美好。至少對房價泡沫時代的很多人來說，回憶是苦澀的。當時不少美國人向銀行貸款買房出租，金融危機爆發，每個月的租金還抵不上需要向銀行還的房貸。
     不過，所謂美國的房價這個概念，多少是有點不科學的。因為美國很大，不同的地方，差異十分巨大。即使在低谷期，紐約一套高層住宅幾百萬美元非常正常，斯坦福附近的房子平均價都是200萬美元。相比之下，休斯頓才20萬不到，有些中部的州就更加便宜了，六七萬美元的房子都有。
      對於週女士這樣的在中國有穩定富足的經濟生活的中年人來說，在美國買房，主要是為了孩子。她希望在矽谷附近好的學區買一套房，儘管那非常的昂貴，但是那裡畢竟聚集了最好的學校。 “這樣小孩以後去讀書就有自己房住。如果她以後移民成功的話，讀書就是免費。這學費可不少啊，一年就好幾萬美金，四五年下來就是一套房。”週女士算得很明白。
日本人的抄底舊事
     不過，在中國資金擁進美國的時候，在夏威夷和洛杉磯的一些街區，會讓人回憶起一段往事，那就是日本人曾經的美國收購熱。
1980年廣場協定以後，由於日元的大幅度升值，導致日本猛烈的資金外流。其氣勢之盛，有“買下美國，讓美國成為日本第41個縣”的感覺。
     曾經在洛杉磯，日本人掌握了鬧市區幾乎一半的房地產；在夏威夷，96%以上的外國投資來自日本，並且主要集中在飯店、高級住宅等不動產方面。直到現在，日本人依然是夏威夷最大的地主。
      從1985-1990年，日本企業總共進行了21起500億日元以上的巨型海外併購案，其中18起的併購對像是美國公司。到1980年代末，全美10%的不動產已成日本人的囊中之物。這個頂峰是在1989年，當年索尼34億美元的價格成功收購美國娛樂業巨頭、美國文化的象徵之一—哥倫比亞影片公司。而之前，代表美國資本主義全盛時期的偉大建築洛克菲勒中心也以14億美元的代價落入三菱公司之手。
      其結果是眾所周知的，無數的海灘，豪宅，古堡、高爾夫球場現在又紛紛回到美國人的手裡，現在可能又有新的主人，比如中國人。三菱後來失去了洛克菲勒中心，而索尼對哥倫比亞的收購則是其歷史上最大敗筆之一。越來越多的經濟學家，在討論日本經濟奇蹟的終極時，開始改變過去一味認為是日元升值導致出口競爭力下降的意見，而轉為關注擴張期各種海外收購的失敗結局。
      現在，無論從礦山還是工廠，日本人已經是世界上最謹慎的買主之一了。這幾年也有不少令人稱道的收購。不過，斗轉星移，“美國夢”依舊魅力無窮，不減當年。
      在沈丁立看來，中國人前往美國購買房地產，最終受益的依然是美國人：“這是很明白的，美國自然會從中得到好處，因為他們可以從這個投資當中獲得流動的資金，從而將流動資金運用到其他方面來幫助它的經濟發展。”
     日本失落的這廿年間，住宅的價格從九○年代泡沫經濟時代，跌落到現在只剩三分之一或四分之一，但是日本年輕人依舊搖頭嘆息：「買不起啊！」 
      問題不在於房價，而在於年輕的「窮忙族(working poor)」充斥，能夠填飽肚子已經不容易，哪有餘裕買房子？ 日本「窮忙族」的出現，始於九○年代以後。當時的首相小泉純一郎急於打破閉塞的日本經濟，廢除許多法律的規制，結果非正式雇用者，與不求職也不接受訓練、只求打工過日的「尼特族」大為增加，讓日本貧困族階級占據社會的基層。 
       2008年的統計，一整年工作獲得的薪資，少於二百萬日圓的日本人，高達一千零卅二萬人，「窮忙族」名詞應運而生。 過去自民黨執政時的宮澤喜一內閣，曾為了拉抬支持率，宣稱將日本人的年工作時間減少到一千八百個小時，取得住宅降低到年收入的五倍等。雖然後來宮澤內閣垮台，但五年打造「生活大國」目標，還是讓人津津樂道。 
       日本人的平均年勞動時間2044個小時，雖然周休兩日制已經實施經年，但是每天仍不得不工作九個小時以上。 日本的房價，是一般上班族年收入的九到十倍。因購屋不易，有一陣子許多年輕的夫婦追求的是「住在城市中的小兔子窩，在郊外風景區買下別墅，周末才享受『家居生活』」。

從紐約的高層豪華公寓，到南加州帶泳池和地下室的大別墅，不斷成為中國人名下的財產。

從紐約的高層豪華公寓，到南加州帶泳池和地下室的大別墅，不斷成為中國人名下的財產。

外國資金購買美國房地產比率

日本房價走勢圖 (1970-2008)

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國人熱衷海外購房龍頭房企積極“出海”投資
來源： 華西都市報     2013年5月4日
     2012年以來，碧桂園、萬科、綠地、萬通等十余家房企已在海外有房地產項目或確定投資計劃
      21世紀優秀的企業一定是具有全球視野、國際化的公司。萬科希望通過具體項目的合作，學習成熟市場的商業模式和管理經驗。-- 萬科 王石
　  大的開發商在華人世界中的品牌影響力、境外獲取各種資源的能力以及自身的開發能力都具備，因此中國的大企業拓展海外市場是時候了。-- 綠地 張玉良
 　　一時間，“房企出海”再度成為媒體關注的焦點，在國內調控政策不斷收緊的背景下，包括萬科、綠地、碧桂園等龍頭房企在這個時候加速拓展海外市場，也被視為房企自身在國內調控壓力有增無減趨勢下，“分散風險”、“鎖定移民潮”的一種嘗試與努力。
 　　4月16日，新加坡吉寶置業宣布與萬科結成戰略合作夥伴，萬科出資 
1.355億新元 (約合6.78億元人民幣)收購吉寶置業在新加坡一個公寓項目30%的權益。
 　　萬科回應，這是萬科在新加坡的第一筆投資，也是繼中國香港荃灣、美國舊金山項目後，萬科海外布局的第三站。從成立海外事業部，到香港買地、赴美投建項目，以及本次聯手吉寶，不到一年時間，這個中國一號房企的海外拓展之路可謂一路疾行。
【出海樣本】-- 聯手知名房企萬科連下“三城”
 　　根據吉寶置業向記者提供的信息，吉寶置業與萬科首個合資項目是位于新加坡東部丹那美拉區的一個有726套公寓的住宅項目。萬科通過其全資子公司以總額約1.355億新元現金向吉寶置業收購該項目30%的權益，吉寶置業于去年10月以4.3455億新元的價格競得這一項目地塊。
 　　“從2012年5月買殼南聯地產，到萬科成立海外事業部，業界一直在關注萬科在海外市場的動向，對其拓展海外市場也並不意外，但不到一年時間連續拿下舊金山、新加坡等多個海外城市，萬科速度確實驚人。”談及萬科加速拓展海外市場，成都一家品牌開發商總經理表示，關注王石的微博，基本上可以看到萬科海外之旅的進程，2月13日，萬科與鐵獅門正式訂立合資協議。萬科董事長王石就在其微博上分享萬科落地北美的消息，“早晨！萬科登陸舊金山……”2月22日，萬科官網證實了這則消息，“萬科集團(萬科藍山 萬科幸福匯)美國拓展小組與美國鐵獅門集團高層于美國當地時間2013年2月13日下午，共同簽署關于在美國舊金山市中心開發高層住宅項目富升街201號項目開發合作協議。”
 　　關注萬科的業界人士也會發現，與當期知名房企合作開發是萬科拓展海外市場的重要模式今年1月，萬科出擊中國香港荃灣項目時，聯手的是香港老牌房企新世界發展；今年2月，布局美國舊金山富升街項目的合作對象，則是有美國頭號房企之稱的鐵獅門；而這一次，萬科在新加坡選擇了吉寶置業，吉寶置業是新加坡吉寶企業下屬成員公司之一，新加坡國資巨鱷淡馬錫擁有吉寶企業20%股份。
【深度解讀】-- 出擊海外龍頭房企紛紛試水
 　　其實，在萬科之前，已有不少國內房企走出國門拓展海外市場。
 　　今年3月，本報記者應邀參觀碧桂園在海南的重要旅遊地產項目金沙灘，面對全國各大城市“上島”的客戶，碧桂園在馬來西亞的3個項目就被作為重點向客戶推薦。而根據記者不完全統計，2012年以來，包括碧桂園、中國建築、中國鐵建、萬科、綠地、萬通等十余家大型房企，已在海外有房地產項目或確定投資計劃。
 　　其中，碧桂園可謂其中速度最快的。在海南金沙灘現場，碧桂園戰略發展部總經理羅勁榮向記者透露，碧桂園已在馬來西亞取得了三個項目，分別是位于雪蘭莪州的加影項目和萬撓項目以及位于新山的金海灣項目，其中新山的金海灣項目預計今年6月份開始對外銷售，是國內首個將海外物業投向市場的項目，而記者了解，該項目近期分別在昆明和上海等城市的房交會亮相。
 　　綠地集團在韓國濟州島南部的“綠地健康城”一期也將于今年建成運營。該項目由綠地集團與出資9億美元的當地企業合作開發建設。除上述企業外，有消息稱首創、萬達、光耀集團等房企也踏上了海外拓展之路。國內房企掀起的海外投資熱潮，將與國內移民潮同時存在，已成為業內共識。
【為何出海】-- 中國人在海外購房比例很高
 　　近年來，一線房企為何紛紛加大“出海”力度？對此，不同的房地產企業給出了不同的答案。
 　　就一係列的海外戰略部署，王石表示，未來萬科將繼續開拓新的發展機遇。王石認為，21世紀優秀的企業一定是具有全球視野、國際化的公司。萬科本著學習和探索的心態，希望通過具體項目的合作，學習成熟市場的商業模式和管理經驗，與海外夥伴建立深厚友誼和互信關係，以謀求在更廣闊領域內的合作。
 　　而作為拓展海外市場的代表，綠地集團總裁張玉良則認為，中國大企業拓展海外市場的時間到了。在近期一場主題發言時，張玉良表示，中國人在海外的購房，有數據統計比例是非常高的，澳洲70%的新房都是賣給中國的消費者。對于有自己品牌、有競爭能力也有專業能力的企業，我覺得中國的公司完全可以走出中國為華人在海外的消費提供服務。而且大的開發商在華人世界中的品牌影響力、市場號召力、境外獲取各種資源的能力以及自身的開發能力都具備，因此中國的大企業在積極穩妥的情況下拓展海外市場是時候了。
【機構觀察】-- 拓展海外市場目標仍是國內
 　　如何看待國內龍頭房企加速拓展海外市場？
 　　對此，隆鑫地產成都公司總經理譚育真認為，對于國內房企來說，持續的樓市調控政策下，拓展海外市場成為分散風險的一大途徑。而萬科、綠地等龍頭房企對海外市場的探索多少也會對國內房企起到示范效應，如果成功，一定有房企持續跟進。
 　　而成都朗潤地產總經理白林則認為，無論是萬科還是碧桂園、綠地，雖然在海外拓展，但其目標還是針對國內的消費市場，移民、留學、投資是其主要的賣點，而鎖定的客戶多為國內客戶。目前，國外的環境、教育相對國內具有一定的優勢，對投資者和開發商都具有很大的吸引力。
 　　(華西都市報 記者肖建)

2012年以來，碧桂園、萬科、綠地、萬通等十余家房企已在海外有房地產項目或確定投資計劃